Após um longo período de discussão quanto à legalidade ou não da cobrança da comissão de corretagem e taxa SATI nos casos de compra de imóvel na planta, o Superior Tribunal de Justiça - STJ resolveu julgar alguns Recursos Especiais (1.599.510/SP, 1.599.511/SP, 1.551.951/SP, 1.551.956/SP, 1.599.618/SP e 1.602.800/DF), a fim de uniformizar o entendimento em todo o páis sobre alguns temas:
1) Legitimidade Passiva das construtoras/incorporadoras
O Superior Tribunal de Justiça"STJ entendeu que as construtoras/incorporadoras são parte legítima para responder pela restituição dos valores pagos pelos consumidores a título de comissão de corretagem e taxa SATI nos processos em que houve a prática abusiva desta transferência.
Desta forma, as construtoras/incorporadoras não podem mais alegar que a responsabilidade pela devolução dos referidos valores é exclusiva da imobiliária ou corretor(a) que intermediou a venda do imóvel, pois são solidariamente responsáveis, conforme estabelece o Código de Defesa do Consumidor.
2) Prescrição
Quanto ao prazo de prescrição, apesar do Ministério Público Federal ter dado parecer favorável aos 10 (dez) anos, o STJ estabeleceu o prazo de 3 (três) anos para o consumidor ingressar com ação judicial com o objetivo de restituir os valores indevidamente pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
Ao nosso entender, muito embora o Superior Tribunal de Justiça - STJ tenha apresentado extensa fundamentação jurídica quanto ao tema da prescrição, a decisão tomada foi estritamente política, vez que a redução do prazo para ingressar com ações judicias sobre o tema impediu que novos consumidores buscassem seu direito, reduzindo, por conseguinte, o número de processos em andamento no Poder Judiciário, bem como o valor a ser restituído pelas construtoras/incorporadoras a título de comissão de corretagem e taxa SATI, o que impediria uma nova onda de desempregos, considerando o atual cenário econômico-financeiro enfrentado pelo país.
3) Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária)
A taxa SATI, como já era de se esperar, foi considerada abusiva pelo Superior Tribunal de Justiça, vez que a atividade de assessoria técnico imobiliária prestada ao consumidor pela imobiliária, construtora ou incorporadora constitui mera prestação de um serviço vinculado ao contrato de compra e venda de imóvel na planta, o que torna a cobrança indevida face aos princípios de correção, lealdade e transparência previstos no Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, a tão famigerada taxa SATI é ilegal e deve ser restituída aos consumidores que, indevidamente, tiveram de arcar com tal custo adicional quando da aquisição do imóvel na planta, não cabendo às construtoras/incorporadoras quaisquer alegações em sentido contrário.
4) Comissão de Corretagem
Na compra e venda de imóveis na planta não há relação contratual direta entre o consumidor e o corretor de imóveis. Logo, quem deve arcar com a remuneração do corretor é a pessoa com quem ele se vinculou, ou seja, a construtora/incorporadora.
A utilização de empresa especializada na comercialização dos imóveis (imobiliária/corretora de imóveis) somente é vantajosa às construtoras/incorporadoras, tanto do ponto de vista econômico como do ponto de vista administrativo, vez que atuam desde a divulgação até a contratação de corretores de imóveis.
Entretanto, apesar dos pareceres apresentados pelo Ministério Público Federal e Fazenda Nacional quanto à ilegalidade do repasse das comissões de corretagem pelas construtoras/incorporadoras aos consumidores, o Superior Tribunal de Justiça " STJ entendeu pela validade da cobrança, desde que haja cláusula expressa transferindo para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme dever de transparência e informação imposto ao fornecedor pelo Código de Defesa do Consumidor.
O dever de informação "é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem".
Ocorre que, na prática, somente após a celebração do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma, com o pagamento do sinal, é que o consumidor é informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem, tanto o é que o valor pago a título de comissão de corretagem e taxa SATI não constam do referido contrato.
Nestes casos, o Superior Tribunal de Justiça " STJ foi claro ao afirmar que, "em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual".
Desta forma, os juízes de 1ª instância e Tribunais Estaduais, caso pretendam aplicar a decisão do Superior Tribunal de Justiça " STJ, devem analisar caso a caso, a fim de verificar a existência de cláusula contratual com a informação clara e transparente acerca da cobrança da comissão de corretagem. Caso contrário, além das decisões estarem indo de encontro ao que foi determinado pelo STJ, os consumidores estariam novamente sendo prejudicados, em razão da sua posição de inferioridade na relação contratual.
