A Lei de Locações (Lei n° 8.245/91) confere ao locador (proprietário) o direito de exigir do locatário (inquilino) uma das garantias elencadas em seu art. 37, com o objetivo de aumentar a possibilidade de receber aquilo que lhe é devido.
Desta forma, tendo em vista os inúmeros questionamentos recebidos por nosso escritório quanto as diversas modalidades de garantias estabelecidas em lei, preparamos um breve resumo das mais usuais, elencando os pontos positivos e negativos de cada uma delas. Vejamos:
1) Depósito (Caução) - A caução em dinheiro consiste no depósito de valor, não excedente a 3 (três) meses de aluguel, em caderneta de poupança, com a finalidade de cobrir todas as dívidas apuradas ao final do contrato, não suprindo eventual atraso no pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação.
a) Ponto Negativo: O depósito (caução) vem, ao longo dos anos, perdendo espaço entre os locadores (proprietários), vez que o valor depositado é muito limitado, tornando-o insuficiente para cobrir eventuais perdas decorrentes do inadimplemento do locatário (inquilino) e a morosidade do Poder Judiciário nas ações de despejo por falta de pagamento
b) Ponto Positivo: O depósito caução em dinheiro tem liquidez para o locador (proprietário), e caso o locatário (inquilino) cumpra com todas as suas obrigações contratuais, terá direito à devolução do valor depositado, devidamente corrigido pelos índices oficiais da caderneta de poupança. Esta modalidade de garantia é muito utilizada em imóveis de pequeno valor, devido às perdas serem menores e, na maioria das vezes, os locatários (inquilinos) interessados não têm condições de apresentar quaisquer das outras garantias estabelecidas em lei.
2) Fiança - É a modalidade de garantia na qual uma terceira pessoa (fiador), alheia à relação obrigacional principal, compromete-se a pagar o débito do locatário (inquilino), caso este não o faça. Neste sentido, vale destacar que, o fiador somente será responsável pelo pagamento do débito a partir do momento em que o afiançado (inquilino) deixar de realizar a prestação.
a) Ponto Negativo: Os locatários (inquilinos) tem enfrentado grande dificuldade em localizar pessoas de idoneidade econômico-financeira e dispostas a assumir tal encargo, o que acaba, muitas vezes, por inviabilizar o negócio.
b) Ponto Positivo: Os locadores (proprietários), em caso de inadimplemento dos alugueis e demais encargos da locação, têm a possibilidade de cobrar do terceiro (fiador), o qual responderá solidariamente ou não com seus bens pessoais para o cumprimento da obrigação.
3) Seguro Fiança - Similar a um seguro de automóvel, o seguro fiança locatício consiste no pagamento de uma taxa, mensal ou anual, à companhia seguradora, a qual indenizará o locador (proprietário) em caso de sinistro, cobrindo possíveis e eventuais prejuízos decorrentes da locação.
a) Ponto Negativo: O valor pago pelo locatário (inquilino) para a realização do seguro (prêmio) varia de acordo com a análise de risco realizada pela companhia seguradora. Nestes termos, verificamos na prática que, o valor pago pelo locatário (inquilino) para contratação do seguro pode chegar ao equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel mensal e não é restituível.
b) Ponto Positivo: O seguro fiança locatício libera o locatário (inquilino) do constrangimento de obter um fiador, bem como garante ao locador (proprietário) o recebimento dos alugueis e demais encargos da locação (ex: multa contratual, danos ao imóvel, pintura interna e externa), em caso de inadimplemento contratual.
4) Título de Capitalização - É um título comercializado por empresas de capitalização como forma de investimento, no qual o contratante participa de sorteios de prêmios periódicos.
a) Ponto Negativo: O título de capitalização não é um investimento, mas um jogo, pois seu rendimento é inferior ao da caderneta de poupança. Ademais, o dinheiro do cliente fica "preso" devido a um prazo de carência estabelecido pela empresa de capitalização.
b) Ponto Positivo: Em razão da limitação do depósito (caução) de valor não excedente a 3 (três) meses de aluguel, imposta pelo art. 38, §2° da Lei n° 8.245/91, o título de capitalização surgiu como uma opção ao locador (proprietário) de pleitear um valor superior capaz de cobrir eventuais perdas decorrentes do inadimplemento do locatário (inquilino), bem como a morosidade do Poder Judiciário nas ações de despejo por falta de pagamento.
5) Caução de Bem Imóvel - A caução de bem imóvel ocorre quando o locatário (inquilino) ou terceiro oferece um determinado imóvel para assegurar o cumprimento da obrigação contratual contraída, mediante averbação à margem da respectiva matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente.
a) Ponto Negativo: Devido à necessidade de averbação da caução na matrícula do imóvel, o bem torna-se indisponível enquanto perdurar o gravame, e os custos de cartório são elevados, para alguns tipos de locação.
b) Ponto Positivo: A averbação à margem da respectiva matrícula do imóvel concede ao locador (proprietário) a garantia da publicidade e especialização, requisitos indispensáveis para que a caução tenha validade contra terceiros estranhos à relação contratual (oponibilidade erga omnes), o que assegura o direito de preferência no recebimento do valor obtido com a venda do imóvel.
Assim, considerando as inúmeras variáveis de cada contrato de locação, cabe aos locadores (proprietários) e locatários (inquilinos) sopesar qual a melhor garantia para o negócio em questão, prestando muita atenção quando da opção da garantia, pois esta perdurará até o instante da efetiva devolução do imóvel locado, ainda que haja prorrogação da locação por prazo indeterminado, exceto se houver cláusula contratual em sentido contrário.
